La hipoteca

La adquisición de una vivienda en propiedad representa un gasto muy elevado. Con los ahorros personales a menudo no hay suficiente y hay que pedir una hipoteca en alguna entidad financiera.

Prácticamente ninguna entidad bancaria concede el 100% del precio de un piso. Normalmente se consigue el 80% del valor de tasación y el 20% restante lo debe aportar el comprador. Es lo que entendemos por la entrada de un piso.

También debemos tener en cuenta que la compra de un piso, y aún más si se hace mediante una hipoteca, genera unos gastos que se pueden situar alrededor del 10% del coste de compra del piso (tasación, notario, comisión del banco, impuesto de transmisiones patrimoniales...).

Si no disponemos de suficiente dinero para pagar la entrada se puede hacer mediante un crédito personal. Para que el banco acepte estas condiciones deberemos presentar un aval de otra persona (normalmente un familiar) dispuesta a asumir el pago de la hipoteca si nosotros no pudiéramos pagarla en un futuro.

Hay personas que resuelven este 20% mediante dinero negro. Este método es ilegal y nada recomendable ya que comporta multas administrativas importantes. Al aflorar el dinero negro, puede dar lugar a inspecciones y multas de Hacienda. Si los ingresos negros provienen de actividades presuntamente ilícitas, en el momento en que cualquier persona tiene conocimiento de ello (incluidas las entidades financieras) debe informar inmediatamente a las autoridades competentes (Policía, ministerio fiscal, etc.) para que inicien un proceso de investigación que puede acabar en una causa penal.

Es muy importante conocer y comparar las condiciones económicas que ofrecen las diferentes entidades bancarias y cajas de ahorros: intereses, gastos de tramitación y notario, impuestos, etc.

La tasación

Antes de aprobar una hipoteca, las entidades financieras enviarán un técnico de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España cuyos honorarios irán a nuestro cargo. El técnico elaborará el informe de tasación , que es obligatorio y que refleja el precio de mercado de la vivienda, la situación y el estado de conservación. A partir de este informe el banco decidirá cuánto dinero nos concede.

¿Qué criterios sigue el banco a la hora de conceder una hipoteca?

El criterio prioritario de una entidad bancaria (banco o caja de ahorros) a la hora de conceder una hipoteca es la capacidad de ahorro del solicitante. No es el dinero que ingresamos cada mes, sino el dinero que nos queda al final del mes una vez hemos descontado todos los gastos fijos mensuales que tenemos. El dinero resultante determinará nuestra capacidad de endeudamiento, que corresponde al valor mensual de la hipoteca. Entre los gastos fijos no debemos contar el alquiler, ya que este pago desaparece en el momento en que tenemos una hipoteca.

La entidad bancaria también mirará que no tengamos otros créditos, el número de tarjetas de crédito y nuestra estabilidad laboral.

Aproximadamente, nuestra capacidad de endeudamiento debería ser equivalente al 45% de nuestros ingresos libres de cargas.

La documentación que nos pedirán es la siguiente:

1. Contrato de trabajo. Con preferencia nos concederán la hipoteca si tenemos contrato fijo. Si somos trabajadores autónomos , se fijarán en la cantidad ingresada en los últimos años.

2. Últimas nóminas y declaraciones de renta.

3. Avales personales complementarios (normalmente de padres, otros familiares o personas que puedan responder de nosotros) que garanticen que podemos hacer frente al pago mensual de la hipoteca.

Por tanto, debemos estar bien seguros de que nuestra situación laboral es estable, y que tenemos otras fuentes de financiamiento por si nos pasa algo y dejamos de ingresar dinero durante una temporada. Es un riesgo bastante elevado que debemos tener en cuenta.

Todas las personas que firman una hipoteca son propietarias de la vivienda en la parte proporcional que les toca, y son también responsables ante la ley y la entidad financiera del retorno del préstamo

Las agencias inmobiliarias actúan de intermediarios. Las personas que quieren vender un piso contratan sus servicios. El agente inmobiliario se encargará de enseñar el piso a los posibles compradores y de negociar con ellos. Las personas que queremos comprar un piso vamos a la agencia porque a menudo no tenemos mucho tiempo para buscarlo por nuestra cuenta o desconocemos los trámites que deben seguirse para formalizar la compraventa. La comisión de la agencia acostumbra a ser del 5% del valor real del piso.

Hay que tener en cuenta que a menudo los anuncios de las agencias inmobiliarias intentan llamar la atención del comprador mediante ofertas u oportunidades y destacan los aspectos positivos de la vivienda, pero omiten los aspectos negativos.

La vivienda para comprar puede ser de nueva construcción o de segunda mano.

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Cuando finalmente nos hemos decidido por una vivienda y hemos acordado el precio con el intermediario o el propietario deberemos hacer los trámites siguientes:

1. Pedir la documentación siguiente:

1. Fotocopia de la escritura de la propiedad y la nota simple más reciente y el número del catastro
2. Cédula de habitabilidad
3. Estatutos de la comunidad (si los tiene) y un resumen de la última junta de propietarios
4. Precio total de la vivienda y las formas de pago y las condiciones generales
5. Datos de la hipoteca que ha de subrogarse si es este el caso
6. Último recibo del impuesto de bienes inmuebles
7. Certificado de dominio y carga, que asegura que no hay impagados
8. Fotocopia del DNI del propietario

 2. Hacer la reserva del piso. Hay 3 maneras:

1. La  paga y señal: Es una cantidad pequeña de dinero (unos 3.000 €) que se entrega a la agencia o al propietario como reserva temporal de la vivienda. Este paso no es imprescindible, pero se utiliza en el caso de que queramos negociar a la baja el precio de venta. Si finalmente no hay acuerdo, la paga y señal se devuelve.

2. El contrato de arras: es una cantidad equivalente al 10% del precio total del piso que se entrega para reservar el derecho de compra. El dinero se abona al firmar el contrato de arras, que contiene unas cláusulas que se pueden negociar. Si no estamos seguros de que el banco nos dará una hipoteca, es conveniente añadir una cláusula que condicione la compra del piso a la obtención de la hipoteca, así no perderemos el dinero de las arras.

3. El contrato privado de compraventa): es el pacto entre el comprador y el vendedor por el cual ambos se obligan a llevar a cabo la operación de compraventa. Normalmente se entrega el 10% del valor del inmueble. Si una de las 2 partes rompe el pacto, debe recurrirse a los tribunales.
   
   * DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE ARRAS

El contrato de compraventa es el documento que solemniza la compraventa de una cosa o de una propiedad. El contrato de arras es un “acuerdo accesorio” y previo a la compraventa que normalmente consiste en la entrega al vendedor, por parte del futuro comprador, de una cantidad de dinero vinculado a la compraventa que se quiere llevar a cabo.

El contrato de arras es jurídicamente un poco complicado y se recomienda no abusar de esta figura, entre otras razones, porque se presta a malentendidos, a discusiones que acaban en el Juzgado.

El Código Civil Español solo regula una tipología de contrato de arras, pero la jurisprudencia (lo que dicen los jueces en sus sentencias) distingue TRES modalidades diferentes (por eso hay que vigilar bien el contenido de este tipo de contratos):

1. Arras confirmatorias. Son las que se entregan como “señal” de la celebración del futuro contrato de compraventa y las partes contratantes no tienen libre facultad de echarse atrás o rescindir el contrato de arras. En estos casos, la cantidad de dinero entregada se considera un anticipo o parte del precio pactado de la compraventa.

2. Arras penales. Son las que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato. Así, la parte que lo incumple pierde las arras (si es la parte que las ha entregado) o las debe devolver dobladas (si es la parte que las ha recibido).

3. Arras penitenciales. Son las que prevé el Código Civil y permiten desistir del contrato. En este supuesto, si el que desiste es quien ha entregado las arras, entonces las pierde. Si el que desiste es quien ha recibido las arras, las debe devolver dobladas.

3.  Pedir la hipoteca. Una vez aportada la documentación que nos pida el banco (documento identificativo, nóminas, declaración de la renta, contrato de arras, IBI), nos pedirá un informe de tasación y en función de este nos hará una oferta. La oferta nos la mantendrá durante 10 días para que la estudiemos. Una vez aceptadas las condiciones del banco, nos citarán en las oficinas junto con el notario y el propietario y tendrá lugar la compraventa y la firma de la escritura pública. A partir de ese momento el piso ya es nuestro.