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La vivienda es una necesidad básica y todas las personas tienen derecho a un alojamiento digno y con las condiciones de intimidad necesarias. Hay diferentes vías para conseguir una vivienda:
- A través de las relaciones personales (familiares, conocidos, etc.)
- A través de las agencias inmobiliarias, básicamente cuando la vivienda es de compra)
- A través de las administraciones de fincas, básicamente cuando la vivienda es de alquiler.
El administrador de fincas realiza tareas de gestión del patrimonio inmobiliario que se le encarga, tanto si es de un propietario único como de una comunidad de propietarios . En cambio el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, API lleva a cabo tareas de comercialización, es decir, la venta o el alquiler de un inmueble, y una vez se ha hecho la transacción, la figura del API desaparece.
La vivienda puede ser de alquiler o de compra.
VIVIENDAS DE ALQUILER
El contrato de alquiler es un acuerdo privado entre dos personas: el arrendador o propietario y el arrendatario, también llamado inquilino o alquilador.
El contrato de alquiler
Es un documento que firman el inquilino y el propietario y que recoge todas las condiciones del acuerdo. El arrendador (propietario) lo puede hacer a través de un representante, el administrador de fincas, que se encarga de gestionar el contrato y cobrar la renta.
Qué datos deben constar en el contrato de alquiler:
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Nombre y datos del arrendador y del arrendatario.
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Dirección de la vivienda que se alquila e identificación de la finca
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Duración del contrato
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Renta a pagar
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Todas las cláusulas que hayan pactado las dos partes
El contrato debe hacerse por escrito y debe estar registrado y sellado en la Cámara de la Propiedad Urbana. Si no lo está, no es oficial, pero también es válido. De hecho, el arrendatario no está obligado a registrarlo, pero la inscripción lo puede proteger en un futuro ante cambios de titularidad de la vivienda, por ejemplo.
Qué nos pedirán a la hora de firmar un contrato de alquiler:
- Documento de identidad: DNI o pasaporte o autorización de residencia y trabajo (NIE).
- Normalmente también se pide una copia del contrato de trabajo y las últimas nóminas.
- Una fianza ( en metálico equivalente al alquiler de 1 mes. El importe de la fianza queda depositado en la Cámara de la Propiedad Urbana correspondiente. A veces también se necesita una fianza suplementaria cuando el arrendador no se fía del arrendatario.
- Es frecuente pedir también un aval bancario o un aval personal, denominado también solidario, de otra persona o entidad para garantizar que el arrendatario puede pagar el alquiler.
Pedir un aval es legal, aunque no es obligatorio. Los propietarios, por miedo a un incumplimiento de pago del arrendatario, piden algún tipo de garantía. Ante un impago del inquilino, el propietario tiene que iniciar un proceso judicial de suspensión que no suele tardar nunca menos de seis meses, además de los gastos de abogado y procurador.
El aval dura el mismo tiempo que por el que se establece el contrato de alquiler, más uno o dos meses de margen, por posibles impagos.
Condiciones económicas del contrato de alquiler:
1) Si el contrato de alquiler es entre particulares y no interviene en él un administrador de fincas:
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Deben pagarse dos meses de alquiler por adelantado. De estos dos meses, uno se paga en concepto de fianza y el otro corresponde al pago avanzado del primer mes. Se paga en metálico.
2) Si el contrato de alquiler es mediante la gestión de un administrador de finques:
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Deben pagarse tres meses de alquiler por adelantado. De estos tres meses, el primero se paga en concepto de fianza, el segundo corresponde al pago adelantado del primer mes y el tercero acostumbra a ser la comisión para el administrador de fincas. Se paga en metálico en el momento de firmar el contrato.
El propietario devolverá la fianza cuando finalice el contrato, siempre que no se hayan producido desperfectos en la vivienda atribuibles al arrendatario. Para evitar malentendidos, es aconsejable hacer un inventario del estado del mobiliario y del estado del piso en el momento de entrar en él. Este documento lo firman el propietario y el inquilino, y es el documento utilizado al finalizar el contrato, para comprobar posibles desperfectos.
Antes de firmar el contrato:
Es necesario comprobar el estado de conservación de la vivienda: si hay grietas o humedades, si tiene luz natural, si está bien ventilado, si el agua es de depósito o es agua corriente...
También hay que comprobar el estado de los suministros de agua, gas (natural o butano) y electricidad. Si los suministros están dados de alta, habrá que comprobar que los últimos recibos están abonados. En este caso es recomendable pedir una copia.
Si la vivienda no tiene los suministros dados de alta, los tendremos que dar de alta, y quien se encarga de los trámites es el inquilino. Entonces debemos disponer de la cédula de habitabilidad correspondiente. Es obligación legal del propietario facilitárnosla.
La firma del contrato comporta la aceptación de las condiciones y las cláusulas acordadas por las dos partes. Antes de firmar se recomienda una lectura detenida del documento y, si es posible, los consejos de un experto, como un agente de la propiedad inmobiliaria (API), o de las oficinas municipales de información al consumidor, OMIC.
Una vez que hemos firmado el contrato de alquiler, tenemos derecho a disponer de las llaves de la vivienda. También tenemos la obligación de devolver el piso alquilado al propietario en el mismo estado en el que lo alquilamos, y las llaves, en el momento en que finaliza el contrato
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
La duración del contrato se pactará entre las dos partes. Puede ser un año, dos, cinco, diez... e incluso meses.
Ahora bien, existe el denominado plazo de garantía mínima, que consiste en el hecho de que el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta llegar a la duración mínima de 5 años, siempre que lo desee. Esto quiere decir que cuando se ha pactado una duración inferior a los 5 años, el inquilino siempre tiene garantizados 5 años de permanencia en la vivienda si así lo desea, porque puede prorrogar año tras año el contrato hasta llegar a esta duración que le garantiza la ley.
Si el contrato de alquiler se ha pactado por una duración igual o superior a los 5 años, para finalizar el contrato se deberá agotar todo el plazo fijado en el contrato. Nadie tiene la obligación de quedarse en un lugar que no quiere, pero pueden surgir conflictos con el arrendador y este le podría pedir daños y perjuicios por incumplimiento contractual.
Cuando el contrato no especifica nada, se entiende que tiene la duración de 1 año.
La prórroga potestativa
Hasta el momento nos hemos referido a la prórroga obligatoria para el arrendador, aquella que se aplica a contratos inferiores a 5 años y que automáticamente se prorroga hasta los 5 años de garantía mínima.
Ahora nos referiremos a la prórroga que puede tener lugar una vez transcurridos los 5 años mínimos de duración del contrato o finalizado el plazo de duración de un contrato igual o superior a 5 años. En estos casos el contrato se puede prorrogar si se cumplen 2 condiciones:
1) Que sea la voluntad del inquilino.
2) Que el arrendador no se oponga.
Por cuánto tiempo se puede prorrogar:
De año en año hasta un máximo de 3 años. Si el propietario no se opone en un primer momento, es decir, en el momento de finalizar el contrato, y la prórroga se inicia, queda obligado a los 3 años completos de prórroga.
El inquilino no está obligado a quedarse en la vivienda los 3 años de prórroga si no lo desea.
Si el inquilino o el propietario no dicen nada, se entiende que el contrato se prorroga.
En caso contrario, o uno u otro deberá manifestar expresamente a la parte contraria su voluntad de no prorrogar el contrato, con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato. Es aconsejable que se haga por escrito.
EL PRECIO DEL ALQUILER: LA RENTA O ALQUILER
No hay ningún criterio a la hora de determinar la renta del alquiler. En cada caso es la que pacten el propietario y el inquilino en el contrato, así como la periodicidad en el pago. Si el contrato no estipula nada en este sentido, se entiende que el alquiler se paga mensualmente los primeros 7 días de cada mes, en metálico y en la vivienda del inquilino.
Cuando el administrador de fincas actúa en nombre del propietario, normalmente se paga en sus oficinas o por domiciliación bancaria
El propietario o su representante están obligados a entregar un recibo a cambio. Si el pago se efectúa a través del banco, el recibo del banco es el recibo del alquiler.
Datos que deben figurar en el recibo:
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Datos del arrendador, el inquilino y la finca
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Fecha
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Todos los conceptos que integran el total del pago, con sus importes desglosados
El precio del alquiler se incrementa de año en año de acuerdo con el Índice de Precios al Consumo, IPC que establece el Estado. El arrendador debe notificar al inquilino su intención de actualizar la renta, a través de un escrito o en el mismo recibo, actualización que se hará efectiva a partir del mes siguiente.
Otros gastos a cargo del inquilino
Los gastos generales o los gastos de la comunidad son todas aquellas que generan de manera común todas las viviendas y locales del edificio: limpieza de la escalera, mantenimiento del portal, electricidad de la escalera, tributos municipales por la recogida de basuras, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI , etc.
Si el contrato de alquiler no especifica que estos gastos son a cargo del inquilino, las deberá pagar el arrendador. En cambio, el contrato deberá reflejar expresamente este pacto por el cual el inquilino se hace cargo de los gastos. Para que sea válido debe cumplir los requisitos siguientes:
a) Que el pacto conste por escrito en el mismo contrato de alquiler.
b) Que en el contrato se especifique el importe anual de los gastos.
Si no se cumplen estos requisitos, el arrendador no podrá cobrar los gastos al inquilino.
CESIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
Cesión de un contrato de alquiler implica que el inquilino, de manera libre y voluntaria, transmite a otra persona su posición de inquilino respecto del contrato de alquiler. Esta cesión se puede hacer con una contraprestación económica o sin ella.
El nuevo inquilino tiene las mismas condiciones que el anterior y asume todos los derechos y obligaciones.
El arrendador debe dar su consentimiento por escrito.
EL SUBARRENDAMIENTO O REALQUILER DE LA VIVIENDA
El subarrendamiento es un contrato por el cual el inquilino de una vivienda realquila una parte a otra persona.
De esta manera, coexisten dos contratos diferentes: el que tiene el arrendador con el inquilino y el que tiene el inquilino con una tercera persona.
La ley solo permite realquilar una parte de la vivienda y siempre que el propietario haya dado su consentimiento.
Si el propietario no da su consentimiento el contrato de subarrendamiento no tiene ninguna validez y el propietario tiene el derecho de rescindir el contrato principal.
La renta del realquiler no puede ser nunca superior a la que el inquilino está pagando al propietario y la duración del contrato de subarrendamiento estará supeditada a la duración del contrato principal.
No está permitido el alquiler como vivienda de un local comercial o industrial o un garaje.
LA SUBROGACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
La subrogación comporta que una persona que en principio no es el titular del contrato de alquiler pasa a situarse como titular respecto del contrato, es decir, pasa a ser el inquilino. Por tanto, asume todos los derechos y también todas las obligaciones y el contrato se mantiene inalterable, varía solo la persona del inquilino.
La ley establece 2 supuestos por los cuales es válida la subrogación del alquiler: en caso de defunción del titular y en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino.
En el primer caso se debe demostrar que se ha convivido de manera permanente con el titular durante los 2 años anteriores a la fecha de la defunción del inquilino. Las parejas de hecho ), además, deberán estar inscritas en el ayuntamiento del municipio. El familiar que quiera subrogar la vivienda tiene un plazo de 3 meses para notificarlo al arrendador.
En el segundo caso, es indiferente quién fue la persona que firmó el contrato y el cónyuge no titular tiene derecho a continuar en la vivienda hasta la fecha de finalización del contrato. Dispone de un plazo de 2 meses para comunicar por escrito al arrendador su voluntad de continuar en la vivienda y debe adjuntar una copia de la resolución judicial en la cual se atribuye el uso de la vivienda familiar al cónyuge no titular
LA VENTA DE LA VIVIENDA ALQUILADA
El propietario de una vivienda puede decidir vender en cualquier momento, aunque esté alquilado.
El inquilino tiene opción preferente de compra, que se denomina derecho de adquisición preferente . Este derecho tiene 4 excepciones:
a) Cuando el edificio es de un solo propietario y decide vender el conjunto.
b) Cuando todos los propietarios del edificio deciden venderlo a un solo comprador.
c) Cuando la vivienda no es propiedad de una sola persona; en este caso tiene preferencia el copropietario.
d) Cuando en el Registro de la Propiedad figure un derecho preferencial de otra persona con fecha anterior a la firma del contrato de alquiler.
ALQUILER DE PROMOCIÓN PÚBLICA
Las viviendas de alquiler de promoción pública son viviendas construidas por las administraciones públicas. Su renta no es con ánimo de lucro y por tanto son más económicos. Hay que preguntar al ayuntamiento del municipio.